中间两户面宽东方美食较大

大连湾后关村旧区改造规划设计_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。大连湾镇后关村旧区改造规划设计 初期成果汇报 2010.12 目 2. 3. 4. 录 1. 宏观背景分析 现状地块解读 规划设计 产品介......

  大连湾后关村旧区改造规划设计_城乡/园林规划_工程科技_专业资料。大连湾镇后关村旧区改造规划设计 初期成果汇报 2010.12 目 2. 3. 4. 录 1. 宏观背景分析 现状地块解读 规划设计 产品介绍 5. 案例研究 -2- 2010.12

  大连湾镇后关村旧区改造规划设计 初期成果汇报 2010.12 目 2. 3. 4. 录 1. 宏观背景分析 现状地块解读 规划设计 产品介绍 5. 案例研究 -2- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 1.1 上位规划分析 1.2 交通区位分析 1.3 影响要素分析 1.4 民俗文化分析 -3- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 上位规划分析 ■大连政策向大连湾的倾 斜, 大连湾工业区的未 来发展有望带动地块开发 ■随着经济发展,及城市 扩大,人口迅速增加 ■市中心逐渐饱和,本地 块有更大的发展空间 ■周边地块为待开发区域, 潜在供应量巨大,因此未 来竞争将极为激烈 ■大连湾近来年发展迅速, 会对本地块产生竞争 -4- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 上位规划分析 区域发展条件总结: ■区域发展相对落后,城区经济收入和人口综合素质偏低,本地人口密度及外来人口进驻量 有限,经济能力较差; ■区内未来发展规划虽有大连湾整体产业、跨海大桥、海底隧道等发展规划,但受市政建设 重点工程尚以市内地铁等工程牵制,片区内的发展规划时间必将有所后延,预计在5-10年 左右,短期内对本地块的可利用价值并不明显; ■区域内购房需求基本以自给自足型为主,多数由本地客群及少部分周边农民消化; ■长远预期大连湾新工业区的建设有望给区域注入新鲜血液,但这必须依赖于整体片区城市 规划发展的实施,相对可控及可利用性有限。 -5- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 交通区位分析 -6- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 交通区位分析 ■ 规划条件 占地面积:约50万平 建筑面积:约125万平 容积率:2.5 ■ 地块距各中心位置距离 (本数据为大致距离) 距(市)中心直线公里 距开发区直线公里 距金州直线公里 距大连湾直线 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 交通区位分析 距金州9km 优势: ■新机场的规划对地块 未来发展起到很大促进 作用 ■机场规划同时带动机 场周边的交通规划 ■区位交通便利 劣势: ■地块久未发展,交通 配套恶劣 ■周边道路等级较高, 要考虑隔音处理 ■区域虽为交通“咽喉” 地带,距离各个成熟区 域都比较远,少有公交 线路,出行极为不便 距市中心14.5km 距大连湾5km 沈大高速 基地内部现状道路 202国道迎金路 大连酒文化博物馆 -8- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 影响要素分析 影响要素 高速公路 高压走廊 区位较远 沈 大 高 速 ? 高速公路对地块造成一定 的噪声影响 ? 高压走廊周边不易建造高 层和大户型住宅 ? 规划地块区位离市区较远 配套服务设施缺乏 -9- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 民俗文化分析 大连湾地区的民间活动 丰富多彩,包括窗花、剪纸、 扎纸、彩绘、雕塑、皮影片 在内的民间工艺、民间舞蹈、 曲艺、乐器等,种类繁多, 深受广大人民喜爱。 清末以来,大连湾出现 许多以诗词书画见长的文人 画师,如王永江、李义田、 张文海等。文学、戏剧、音 乐、摄影、篆刻等艺术作品 层出不穷。基于大连湾悠久 深厚的文艺创作基础,近年 来,众多文化协会和团体纷 纷成立,如书画协会、音乐 工作者协会等。国内文化展 会也涌现出众多来自大连湾 的文艺作品。 -10- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 民俗文化分析 大连地区盛产苹果,山楂、 葡萄和黄桃的产量也较大,近 年来开展了草莓种植。沿海藻 类共150多种,分属绿藻、褐 藻和红藻门,东方美食其中50多种具有 经济价值,海带、裙带菜人工 养殖大面积开展。沿海有机碳 的年生产能力平均每公顷1.4吨。 沿海盛产鱼虾,鲍鱼、刺参、 扇贝、紫海胆、螺类等海珍品 资源丰富,海湾大面积放养贻 贝、扇贝等。北部山区开展了 野鸡等野生动物家养。全地区 有无脊椎动物约4850种,野生 脊椎动物约765种。其中,具 有经济价值或常见的无脊椎动 物有132种,野生脊椎动物有 442种。 -11- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 2.1 三维地形模拟 2.2 现状高程分析 2.3 现状坡度分析 2.4 现状坡向分析 2.5 住宅限高分析 2.6 现状设计研究 2.7 周边公共设施分布 -12- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 三维地形模拟 -13- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 现状高程分析 规划地块南北走向,北高 南低,东邻沈大高速,北面和 中部各有高压走廊穿过。 -14- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 现状坡度分析 规划地块整体地势较为平 坦,坡度多为2到4度,北面有 小山坡坡度较大,但面积较小 可通过后期规划土方平整。 -15- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 现状坡向分析 规划地块地势平坦,除北 部小山坡外,大部分区域坡向 较好。 -16- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 住宅限高分析 规划地块 规划地块位于大连新机场的净空控制范围内, 因此对地块的住宅地形与住宅限高进行GIS分析。 规划地块 -17- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2 现状地块解读 住宅限高分析 6F以下区域 11F以下区域 18F以下区域 净空高度 地形高度 24F以下区域 规划地块由于处在大连新机场净空控制区范 围内,因此对净空高低与地块标高进行竖向分析 得出地块内住宅限高高度,对后期规划设计起到 指导作用。 28F以下区域 -18- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 地形设计研究 坡度0—2度 沈 大 高 速 规划地块西接沈大高速, 根据远期规划要求,沈大高速 将作为快速路成为进入地块的 主要交通干道,根据对现有设 计标高和规划地块内标高进行 坡度分析得出:大部分线度以内,可选择做为道路 开口进入小区。 -19- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 1 宏观背景分析 公共设施分布 R=5km R=2km 图例 中学 医院 酒店 幼儿园 小学 -20- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 3 规划设计 3.1 用地规划与布局结构 3.2 方案一解析 3.3 方案二解析 -21- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 3 规划设计 -22- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 4.1 多层产品介绍 4.2 高层产品介绍 4.3 户型比较 -23- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 多层产品介绍 -24- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -25- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -26- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -27- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -28- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -29- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -30- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 -31- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -32- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 -33- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 高层产品介绍 -34- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 户型比较 100+115平方 户型特点:1 南北通透,采光通风俱佳,中间两户面宽较大, 日照充足; 2 两端户型客厅景观面较大, 景观视线 平内布置了南向 客厅和 南向两卧,比较少见; 3 两套交通核,高效且安静,不会出现人流拥堵的现象 -35- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 户型比较 100平左右两房 户型特点:1 南北通透,采光通风俱佳,中间两户面宽大,南向设置三个房间,日照充足; 2 两端户型客厅餐厅分合有秩,不仅面积大,而且景观面也大, 景观视线 两套交通核,每套服务两户,高效而且安静。 -36- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 户型比较 90㎡紧凑三房小高层 户型特点: 1 公摊少,性价比高; 2 整体采用T型布局, 采光面和日照房间较多; 3 两端户型南北通透; 4 面宽小,用地效率高; 5 90平米做到小三居, 户型性价比较高; -37- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 4 产品介绍 户型比较 3房2厅1卫,约85-90㎡ 户型特点:1 格局方正,通透实用; 2 功能空间全玻璃面采光,三面风光无限; 3 附送入户花园,空间过渡,自然玄关; 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 -38- 4 产品介绍 户型比较 户型特点:1 西端户型客厅景观面较大, 西向景观视线 南北通透,日照通风俱佳; 3 两套交通核,每套服务两户,高效且安静; -39- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 5.1 公建配套指标研究 5.2 公建配套参考—无锡魅力之城 5.3 公建配套参考—上海春申万科城 5.4 大连远洋时代城 5.5 大连海创·半山壹号 5.6 无锡绿地·波士顿公馆 -40- 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 公共服务设施控制指标(m2/千人) 居住规模 类别 居住区 建筑面积 用地面积 小区 建筑面积 用地面积 组团 公建配套指标研究 建筑面积 用地面积 总指标 1668~3293 2172~5559 968~2397 1091~3835 362~856 488~1058 (2228~4213) (2762~6329)(1338~2977)(1491~4585)(703~1356)(868~1578) 600~1200 1000~2400 330~1200 38~98 45~75 450~570 59~292 16~22 700~2400 78~228 65~105 100~600 76~328 22~34 160~400 6~20 18~24 150~370 19~32 300~500 12~40 40~60 100~400 16~28 - 教育 医疗卫生(含医院) 文体 其中 商业服务 社区服务 金融邮电(含银行、邮电局) 市政公用(含居民存车处) 行政管理及其他 78~198 138~378(29 (178~398) 8~548) 125~245 700~910 59~464 20~30 (60~80) 40~150 (460~820) 46~96 225~645 600~940 76~668 25~50 70~360 30~140 50~140 9~10 20~30 (500~960) (400~720) (450~760) (350~510) (400~550) 37~72 - 居住区用地平衡控制指标(%) 用地构成 居住区 小区 1、住宅用地(R01) 55~60 55~65 2、公建用地(R02) 15~25 12~22 3、道路用地(R03) 10~18 9~17 4、东方美食公共绿地(R04) 7.5~18 5~15 居住区用地(R) 100 100 组团 70~80 6~12 7~15 3~6 100 注:1、居住区级指标含小区和组团级指标,小区级含组团级指标; 2、公共服务设施总用地的控制指标应符合居住区用地平衡控制指标表规定 3、总指标未含其他类,使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标 4、小区医疗卫生类未含门诊所 5、市政公用类未含锅炉房,在采暖地区应自选确定 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 公建配套指标研究 公共服务设施配套指标表(按规划人口约2万人计算) 居住小区级公共服务设施控制指标 (m2/千人) 项目 实际规划面积(m2) 建筑面积(m2) 用地面积(m2) 教育 医疗卫生(含医院) 文体 商业服务 社区服务 金融邮电(含银行、 邮电局) 330~1200 38~98 45~75 450~570 59~292 16~22 700~2400 78~228 65~105 100~600 76~328 22~34 建筑面积(m2) 6600~24000 760~1960 900~1500 9000~11400 1180~5840 320~440 用地面积(m2) 14000~48000 1560~4560 1300~2100 2000~12000 1520~6560 440~680 市政公用(含居民存 600~2800 30~140(400~720) 50~140(450~760) 车处) (8000~14400) 行政管理及其他 合计 - 1000~2800 (9000~15200) - 19360~47940 21820~76700 (26760~59540) (29820~89100) 注:根据本地块规划住宅建筑面积约为60万平方计算,户均面积为90平方, 规划地块内约有6666户居民,每户为3人计算则规划地块内总人口约为2万。 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 公建配套参考—无锡魅力之城 无锡魅力之城总体经济技术指标 建设总用地 住宅建筑面积 净地容积率 96.2万平 123.37万平 总建筑面积 公建建筑面积 1.403 1349686㎡ 116000㎡ 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 公建配套参考—无锡魅力之城 无锡魅力之城总体社区配套设施一览表 功能 公建配套 分项 总计: 小计: ①教育设 施 幼儿园建筑面积(16班) 幼儿园建筑面积(24班) 小学建筑面积(30班) 小计:(含C-E1地块) ②文化体 育 分散会馆及社区书店 文体活动中心、社区学 院 小计: 购物中心等集中商业 ③商业服 务 金融证券贸易 餐饮 超市及分散商业 建筑规模面积 万m2 11.6 1.85 0.3 0.45 1.1 1.28 0.28 1 3.5 1.6 0.26 0.5 1.2 ⑥市政公用 及其它 ⑤医疗保健 ④社区综合 服务 功能 分项 小计: 社区服务中心 家政及其它服务用房 青年公寓、小型办公等用 房 小计: 诊所、药店等医疗保健设 施 小计: 物业用房建筑面积 变电所建筑面积 路灯、配电 垃圾中转站 公厕 其它 建筑规模面积 万m2 3.4 0.4 0.4 2.6 0.42 0.42 0.55 0.35 0.07 0.01 0.05 0.05 0.02 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 公建配套参考—上海春申万科城 项目达到59万平规模时,公建总量约4.2万平 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 公建配套参考—上海春申万科城 项目 总面积 71705 住宅 69950 36238 4177 87948 83597 28224 地上 公建 垃圾站35 商业中心7661 会所3243(物业管理:537)、泳池934 地下 春申一期A块 春申一期B块 春申一期会所泳池 春申二期 地下室1720.3 地下建筑353 51#-52#地下室1045,地下车库3306 春申一期水泵房、二期地下人防 春申九年一贯制学校 春申幼儿园及辅房 春申三期 春申三期单身公寓 春申三期20#及二、三期零星 春申四期 3895 12421 8306 102884 7363 5777 123775 100434 7363 5577 110638 一期水泵房488 学校12233、垃圾房14、水泵房151、门卫23,计 12421 幼儿园8157、变电站124、垃圾房12、门卫13 商场2204,自行车库246。备注:原证照中总面积 减去单身公寓10376,20#3265 二期地下人防3207、二期地下水泵房200 水泵房、变电房200 配套1590 地下车库8615,地下自行车库2932.76 春申四期商铺 春申四期公建 春申五期 春申五期加建 2004 商铺2004 119260 2983 102289 2983 商铺1897、公交站389、开关站96、垃圾站81、管 理用房78 地下车库10848、其他3762 已建建筑面积总计 社区中心拟建建筑量 总建筑面积 588736 13654 602390 511055 41873 35988 511055 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 案例参考—大连远洋时代城 项目位置:开发区 大连经济技术开发区大学城(大连大学对面) 容积率:1.8 绿化率:45% 占地面积:27万㎡ 建筑面积: 55万㎡ 停车位:地上800,地下2200 户型面积:22—130㎡ 建筑形式:高层 小高层 别墅 公寓 开发商:远洋地产 物业公司:远洋基业物业有限公司 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 案例参考—大连远洋时代城 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 案例参考—大连海创·半山壹号 项目位置:高新园区 河口软件园 容积率:1.7 占地面积:11万㎡ 停车位:1:1 建筑形式:高层 小高层 多层 开发商:大连海创房地产开发有限公司 绿化率:46% 建筑面积:25.7万㎡ 户型面积:22—130㎡ 均价:11600元/㎡ 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 案例参考—大连海创·半山壹号 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 案例参考—无锡绿地·波士顿公馆 物业类别: 别墅、高档住宅 建筑类别 :联排别墅、花园洋房、小高层 物业地址 :无锡市惠山区惠山大道惠山大桥北 占地面积 :1060500㎡ 容 积 率 : 1.55 建筑设计 :UDG联创国际 开 发 商 :绿地集团 项目特色 :绿化景观 装修状况 :毛坯 建筑面积 :1646000㎡ 绿 化 率 :40% 物业公司 :上海科瑞物业 景观设计 :美国EDAW易道 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 5 案例研究 案例参考—无锡绿地·波士顿公馆 2010.12 大连湾镇后关村旧区改造规划设计 2010.12

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